Předkupní právo k nemovitosti je znovu prakticky zrušeno

Včera (15. 4. 2020) byla ve sbírce zákonů publikována novela občanského zákoníku, která výrazně omezuje předkupní právo k nemovitostem a vrací se k právní úpravě z roku 2012. V praxi tak bude možné například převádět garážová stání bez dalších komplikací. Pokud chcete prodat spoluvlastnický podíl na nemovitosti, počkejte do prázdnin.

S účinností od 1. července 2020 se do občanského zákoníku vrací původní znění § 1124 a § 1125. Dle § 1124 občanského zákoníku bude stejně jako v původní úpravě z roku 2012 zákonné předkupní právo omezeno pouze na tzv. nahodilá spoluvlastnictví, tedy spoluvlastnictví vzniklá pořízením pro případ smrti nebo jiným způsobem tak, že spoluvlastníci od počátku nemají možnost ovlivnit svá práva a povinnosti. Zákon zároveň znovu stanoví, že spoluvlastníci budou mít k podílu ostatních spoluvlastníků předkupní právo pouze po dobu šesti měsíců ode dne vzniku spoluvlastnictví. Předkupní právo přitom spoluvlastníkům nebude náležet v případě, že spoluvlastník bude převádět svůj podíl jinému spoluvlastníku, svému manželovi, sourozenci nebo příbuznému v přímé řadě.

Obdobně se do občanského zákoníku vrací také omezení předkupního práva u spoluvlastnictví k zemědělskému závodu. I v tomto případě bude k 1. červenci 2020 zákonné předkupní právo omezeno pouze na spoluvlastnictví vzniklá pořízením pro případ smrti nebo jinou právní skutečností tak, že spoluvlastníci nebudou moci svá práva a povinnost ovlivnit. Z předkupního práva budou opět vyloučeny spoluvlastnické podíly převáděné osobě, která by byla dědicem spoluvlastníka dle zákonné dědické posloupnosti, nebo převáděné jinému spoluvlastníkovi.

Novelou občanského zákoníku v roce 2018 bylo zákonné předkupní právo rozšířeno na veškerá spoluvlastnictví bez ohledu na to, jak vznikla. Ze zákona bylo vypuštěno časové omezení předkupního práva na šest měsíců ode dne vzniku spoluvlastnictví. Zůstalo pouze omezení v podobě převodu podílu osobě blízké. Spoluvlastníci nemovité věci tedy měli předkupní právo k podílu jiného spoluvlastníka vždy, s výjimkou převodu spoluvlastnického podílu osobě blízké.

Právní úprava z roku 2018 však přinesla mnoho komplikací. Jedním příkladem za všechny mohou být prodeje bytových jednotek a podílu na podzemních garážových stáních. Garáž může být v prohlášení vlastníka vymezena jako jednotka s tím, že každý z vlastníků bytu užívá jedno nebo více parkovacích stání. V důsledku zavedení předkupního práva nemá vlastník bytu a spoluvlastník garáže jistotu, že jak byt, tak podíl na garáži bude moci prodat jednomu kupujícímu. K podílu na garáži totiž mohou uplatňovat své předkupní právo další spoluvlastníci. Obdobně, kupující bytu nemá jistotu, že ke kupovanému bytu získá také podíl na garáži.

Nejen pro uvedené komplikace se zákonodárce rozhodl vrátit k původnímu řešení z roku 2012. Změnu § 1124 a § 1125 přijal v rámci širší novely občanského zákoníku dopadající kromě předkupního práva také na bytové spoluvlastnictví nebo na krátkodobé ubytování typu airbnb.