Přináší nový občanský zákoník povinnost sjednotit stavbu a pozemek do rukou jednoho vlastníka?

V roce 1951 došlo v českém právu ke zcela zásadnímu účelovému narušení právního postavení stavby a na ní stojícího pozemku. Byla zrušena jedna ze základních zásad římského práva, a to pravidlo „superficies solo cedit“, které stanoví, že povrch ustupuje půdě a stavba je pouhou součástí pozemku. Jedná se o na první pohled poměrně banální poučku, následky jejího popření jsou ovšem zásadní.

Podle v současné době platného občanského zákoníku jsou nemovitostmi pozemky a dále stavby spojené se zemí pevným základem. Stavba není součástí pozemku. Je tedy zcela běžným stavem, kdy vlastník pozemku je osoba odlišná od vlastníka stavby.

Tento stav se ovšem od 1. 1. 2014, s příchodem Nového občanského zákoníku zásadně změní a právní řád se vrátí k úpravě, která je běžná ve všech evropských právních systémech. Vracíme se k úpravě platné před rokem 1951. Český právní řád se tímto opět vrací k úpravě, kterou obsahoval i Československý obecný zákoník občanský z roku 1811.

Součástí pozemku pak bude prostor nad povrchem i pod povrchem (s výjimkou staveb se samostatným účelovým určením, jako např. vinný sklípek ) mimo staveb dočasných. Povrch bude tedy opět následovat půdu, stavba se opět stane součástí pozemku.

Otázkou samozřejmě je, jak se bude řešit stav, kdy je pozemek a nemovitost v rukou rozdílných vlastníků. Pro zodpovězení této otázky je nutné nahlédnout do tzv. přechodných ustanovení Nového občanského zákoníku, která přechodně upravují vztahy v souvislosti s přechodem od staré k nové právní úpravě. Nový občanský zákoník řeší situaci nesouladu mezi vlastníkem stavby a pozemku tak, že stavba spojená se zemí pevným základem, která zatím není součástí pozemku, na němž stojí, a která je s příchodem nové právní úpravy ve vlastnictví jiné osoby než vlastníka pozemku, se nestává součástí pozemku, a je tedy i nadále samostatnou věcí.

Cílem nové právní úpravy je tedy dosáhnout sjednocení vlastnictví pozemku v rukou jednoho vlastníka, ovšem děje se tak nenásilnou cestou, nikdo není k tomuto sjednocení nucen. Ke sjednocování bude tedy docházet tak, že v okamžiku, kdy dojde k tomu, že vlastníkem pozemku a stavby se stane jedna osoba, stane se tato stavba zároveň součástí pozemku, na němž se nachází. Od okamžiku, kdy se stavba stane součástí pozemku, nebude již možné ji od pozemku opětovně oddělit.

Je zde snaha dosáhnout sjednocujícího stavu co nejrychleji. Proto zákon dále stanoví, že vlastník pozemku, na němž se stavba, která ještě není součástí pozemku nachází, má ke stavbě předkupní právo a vlastník stavby má předkupní právo k pozemku. To znamená, že pokud by mělo dojít k prodeji stavby nebo pozemku, musí prodejce stavbu nebo pozemek nabídnout nejprve vlastníkovi stavby či pozemku.

Z uvedeného tedy vyplývá, že panika ohledně nuceného odkupu pozemků pod nemovitostmi zcela jistě není na místě. Sjednocování vlastnictví stavby a pozemku v rukou jednoho vlastníka bude probíhat zcela přirozeně v případě, kdy nastane situace, že k takovému sjednocení z vůle vlastníků dojde.

Specifická je situace v případě rozdílných vlastníků u bytových domů a pozemků pod nimi, kdy došlo k uzavření smlouvy o nájmu pozemku pod budovou, a to na několik desítek let, obvykle 99 let. Tyto nájmy byly s obcemi či městskými částmi sjednány obvykle za velmi výhodných podmínek, zejména za velmi nízké nájemné. Takto výhodné ovšem nemusí být po celou dobu trvání nájmu, vše záleží na obsahu uzavřené smlouvy.

Vlastníkům bytových domů, které stojí na cizím pozemku, je tedy vhodné poradit, aby nájemní smlouvy, které mají s vlastníky pozemků pod domem, nechali prověřit odborníkem za účelem získání jistoty ohledně své pozice a obsahu smlouvy. I při uzavření nové nájemní smlouvy s novým vlastníkem pozemku je vhodné návrh smlouvy zkonzultovat s odborníkem, aby nedošlo k tomu, že taková smlouva bude pro vlastníka domu nevýhodná.

Při koupi pozemku pod stavbou je zase nutné počítat s tím, že prodávající, i když se jedná o městskou část, která doposud sdílela s vlastníkem stavby obvykle stejné zájmy, je v pozici protistrany, která hájí protichůdné zájmy. Nelze tedy automaticky počítat s tím, že by takový vlastník pozemku předložil smlouvu, která bude pro vlastníka stavby výhodná.